Há um número no contrato de crédito habitação que poucos leram com a atenção que merece. Não está escondido, aparece claramente na proposta do banco, mas raramente é explicado com profundidade antes da assinatura. A maioria das pessoas sabe que existe. Porém, poucos compreendem o que representa ao longo de três décadas. É aqui que se percebe o impacto do spread no valor da casa.
Neste artigo, vai perceber o que é o spread e de que forma determina o custo real da casa ao longo dos anos. Além disso, vai entender como uma decisão informada pode valer dezenas de milhar de euros.
O spread é a margem de lucro que o banco aplica ao seu crédito habitação. Ao contrário da Euribor, que oscila conforme o mercado e as decisões do Banco Central Europeu, o spread é definido por cada banco. Para além disso, cada instituição fixa este valor com base no perfil de risco do cliente. Por isso, é a componente mais negociável de qualquer empréstimo para aquisição de casa própria.
A taxa de juro que paga resulta da soma entre o indexante e o spread contratado. Por exemplo, se a Euribor a seis meses estiver em 2,2% e o seu spread for de 1%, paga uma taxa anual nominal de 3,2%. Se o seu spread for de 0,75%, paga 2,95%. A diferença parece marginal.
É aqui que a maioria das pessoas se engana. Concentram-se no valor da prestação mensal e ignoram o custo total do financiamento. No entanto, o banco beneficia exatamente dessa perspetiva, e raramente existe incentivo para que alguém lhe explique o contrário.
Segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito de julho do ano passado, o spread médio nos novos empréstimos da casa baixou de 0,93% em 2023 para 0,89% em 2024. Esta queda acentua uma tendência que já dura há mais de uma década.
Contudo, o dado mais revelador não está na média. Em 2024, 14,7% dos novos contratos a taxa variável foram celebrados com spreads iguais ou inferiores a 0,5%. Em 2023, esse valor era apenas de 5%.
Ou seja, triplicou num único ano. Por conseguinte, quem negociou o crédito com critério em 2024 está hoje a pagar substancialmente menos do que a grande maioria dos contratos de anos anteriores.
Há ainda evidências de que a competição crescente entre bancos portugueses criou condições excecionalmente favoráveis para quem sabe onde e como negociar. Foram celebrados 125.360 novos contratos de crédito habitação em 2024, mais 26,6% do que no ano anterior.
Desta forma, o mercado está ativo, os bancos competem com agressividade e isso coloca o cliente numa posição negocial que raramente existiu com tanta clareza no passado recente.
Entender o spread sem considerar o indexante é como avaliar uma casa sem conhecer o contexto do mercado imobiliário em que se insere. Os dois elementos somados formam a TAN, Taxa Anual Nominal. Por sua vez, é a TAN que determina o valor dos juros pagos todos os meses ao longo do contrato.
A Euribor chegou a ultrapassar os 4% em 2023. Contudo, fechou 2024 a rondar os 2,6% nos prazos mais contratados em Portugal.
Além disso, as projeções apontam para uma descida adicional ao longo de 2025 e 2026, com estimativas a colocar a Euribor a seis meses perto dos 2,2% no final do ano. Desta forma, numa conjuntura de taxas em queda, o peso relativo do spread no custo total do crédito aumenta.
Quem assinou contratos nos anos de pico da Euribor com spreads elevados encontra-se hoje numa posição particularmente desfavorável. A taxa de juro total pode estar acima das 4%.
Em contrapartida, contratos mais recentes, negociados com critério, sugerem valores perto das 2,9% ou abaixo disso. Assim, a diferença entre esses dois mundos não é simbólica, é mensal, é acumulável e é completamente evitável com as decisões certas.
Muita gente compara propostas de crédito habitação olhando apenas para o spread. É compreensível, porque é o número que os bancos colocam em destaque nas campanhas publicitárias e nas propostas iniciais. No entanto, existe outro indicador que importa ainda mais para perceber o custo real do empréstimo.
A TAEG, Taxa Anual de Encargos Efetiva Global, engloba o spread, a Euribor, e também seguros de vida, seguros multirriscos, comissões de contratação e outros encargos associados ao crédito habitação.
De acordo com as fichas de informação normalizada publicadas pelo Banco de Portugal no âmbito da supervisão do crédito aos consumidores, um banco com spread de 0,65% pode apresentar uma TAEG de 3,5%. Em contrapartida, outro com spread de 0,80% pode ter uma TAEG de 3,4%.
Ou seja, o banco aparentemente mais caro pode ser, na prática, mais barato. Por conseguinte, o critério de comparação deve ser sempre a TAEG, complementada pelo MTIC, Montante Total Imputado ao Consumidor.
Há uma forma de perda financeira que raramente aparece nos extratos bancários. É o custo de oportunidade de não ter negociado a margem no momento certo. Não é uma linha de despesa visível, não tem aviso, não gera notificação.
Pelo contrário, vai-se diluindo, mês a mês, ao longo de décadas, de forma silenciosa e sistemática. Este é um dos efeitos mais diretos do impacto do spread no valor da casa.
Num crédito de 150 000 euros com prazo de 30 anos, a diferença entre uma taxa anual de 3 por cento e uma taxa de 5 por cento pode representar mais de 90 000 euros em juros totais adicionais, refletindo um impacto acumulado que se intensifica ao longo do tempo.
Assim, são noventa mil euros que poderiam ter sido aplicados em obras, investimentos ou simplesmente em maior liberdade financeira.
A diferença entre esses cenários começa, na maioria dos casos, numa décima de spread que, no momento da assinatura, pareceu irrelevante perante a emoção de comprar casa.
Daqui a dez ou vinte anos, quando calcular o total que pagou ao banco, vai recordar-se das escolhas feitas no início. A proposta que aceitou sem questionar, ou a que resultou de uma análise cuidada e de uma comparação rigorosa.
Há quem olhe para esse número com serenidade. Por outro lado, há quem perceba que poderia ter sido muito diferente.
O spread é apenas uma variável num contrato com dezenas de linhas. No entanto, o resultado que produz ao longo de três décadas é uma realidade financeira muito concreta.
Assim, essa realidade começa a definir-se no exato momento em que decide com informação, ou sem ela.
Se tem um crédito habitação em curso e nunca questionou a margem que está a pagar, saiba que o próximo passo é mais acessível do que imagina. O mesmo se aplica a quem está prestes a contratar o primeiro empréstimo.
A Empréstimo Urgente trabalha em exclusivo para encontrar as soluções de crédito mais adequadas a cada situação, com acesso a instituições financeiras autorizadas pelo Banco de Portugal.
Pode conhecer todo o processo aqui e perceber, sem compromisso, que condições estão disponíveis para o seu caso concreto.
No final, pequenas decisões podem traduzir-se em impactos muito significativos ao longo do tempo.
